La vente à terme est une alternative intéressante à la vente en viager. Il s’agit d’une transaction immobilière qui permet à l’acquéreur d’échelonner le paiement du bien sur une période déterminée, sans recourir à un emprunt bancaire. Cette option offre à l’acheteur la possibilité d’investir dans l’immobilier à moindre coût grâce à une décote liée à l’occupation temporaire par le vendeur. Quels sont les principes, les intérêts et les calculs liés à ce type d’achat ? Découvrez pourquoi la vente à terme peut être un choix judicieux pour votre investissement immobilier.
C’est quoi la vente à terme ?
Dans le domaine immobilier, la vente à terme, définie par l’article 1601-2 du Code civil, est un contrat spécifique où un bien est cédé par un vendeur à un acquéreur en échange d’un paiement progressif, généralement délimité dans le temps.
Cette modalité de vente, souvent comparée au viager, se distingue par l’absence de notion d’âge et par la définition d’une date de fin de paiement dès le jour de la vente. Le principe est simple : l’acquéreur paye une partie du prix de vente comptant, lors de la signature de l’acte de vente, puis verse des mensualités jusqu’à atteindre le montant total convenu.
Contrairement à une vente classique, la vente à terme est en réalité un achat à crédit. Elle offre une grande flexibilité pour les acheteurs, leur permettant d’acquérir un bien immobilier sans avoir à contracter un prêt bancaire.
Comment fonctionne une vente à terme dans l’immobilier ?
La vente à terme repose sur plusieurs principes essentiels.
Premièrement, elle implique un paiement comptant (appelé aussi le « bouquet ») effectué à la signature de l’acte. Ce montant représente une portion du prix de vente et est négocié entre le vendeur et l’acquéreur.
Deuxièmement, la vente à terme prévoit des versements réguliers (souvent mensuels) sur une durée limitée définie lors de la signature. Ces versements constituent le reste du montant de la vente.
Troisièmement, la vente à terme peut prendre deux formes : la vente à terme libre ou la vente à terme occupée. La différence majeure réside dans le droit d’usage du bien : dans la première, l’acquéreur peut jouir du bien dès la signature ; dans la seconde, le vendeur conserve le droit d’habitation pendant une période convenue.
Enfin, la vente à terme est régie par un contrat signé chez un notaire, qui précise les obligations de chaque partie, la valeur du bien, le montant du bouquet, le montant des mensualités, la durée de l’échéancier et éventuellement une clause résolutoire en cas de non-respect des conditions.
Différence entre vente à terme libre et vente à terme occupée
La vente à terme libre : avantages et inconvénients
La vente à terme libre offre plusieurs avantages. Pour l’acquéreur, elle permet de devenir immédiatement propriétaire sans apport initial et d’avoir la possibilité de louer ou occuper le bien dès la signature de l’acte de vente. C’est une opportunité intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans contracter de prêt. Pour le vendeur, cette forme de vente offre une garantie de revenus sur une durée déterminée, avec des mensualités fixes. De plus, le vendeur peut bénéficier d’avantages fiscaux, car l’ensemble des versements est exonéré d’impôt sur le revenu dans le cadre d’une résidence principale.
Cependant, la vente à terme libre présente aussi des inconvénients. Pour l’acheteur, la rente mensuelle peut être plus élevée que dans le cadre d’un crédit immobilier traditionnel. Pour le vendeur, une fois le bien vendu, il n’est plus propriétaire et n’a plus de droit sur le bien, ce qui peut entraîner des problèmes en cas de non-paiement des mensualités par l’acquéreur.
La vente à terme occupée : pour qui et pourquoi ?
La vente à terme occupée convient particulièrement à des profils d’acquéreurs et de vendeurs spécifiques. D’un côté, elle est idéale pour les acheteurs souhaitant investir à moyen ou long terme sans avoir à débourser le plein prix du bien immédiatement. De plus, la décote liée à l’occupation temporaire du bien par le vendeur rend l’investissement encore plus attractif.
D’un autre côté, pour le vendeur, la vente à terme occupée présente l’avantage de pouvoir continuer à occuper le bien après la vente, tout en percevant de manière sécurisée et régulière une partie du prix de vente. Cela peut être une solution intéressante pour des personnes âgées souhaitant compléter leurs revenus tout en restant dans leur résidence.
Enfin, cette forme de vente peut être un vecteur de valorisation du bien pour le vendeur en garantissant des revenus réguliers et sécurisés. Toutefois, elle nécessite une bonne connaissance des droits et obligations de chaque partie pour éviter tout désaccord ou malentendu.
Risques associés à la vente à terme occupée
Dans le cadre d’une vente à terme occupée, plusieurs risques sont à prendre en compte par l’acquéreur. Premièrement, en cas de défaut de paiement, l’acquéreur risque de perdre la totalité des sommes versées au vendeur. Ce risque peut être limité par la mise en place d’une clause résolutoire dans le contrat.
Deuxièmement, l’acquéreur doit assumer les frais liés à la propriété du bien, notamment fiscaux, et ceux liés aux gros travaux, alors que le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation. Les charges courantes restent à la charge du vendeur.
Troisièmement, l’acquéreur doit patienter jusqu’à la fin du contrat pour jouir pleinement du bien, ce qui peut s’avérer long dans le cas d’un DUH (droit d’usage et d’habitation) à vie. Enfin, le départ anticipé du vendeur peut également représenter un risque, en particulier si ce départ n’a pas été anticipé dans le contrat.
Le contrat de vente à terme : éléments essentiels
Décès de l’acheteur : quels impacts sur le contrat ?
En cas de décès de l’acheteur, le contrat de vente à terme est affecté selon différentes conditions. Si ce décès survient après la signature du compromis de vente, le contrat de vente à terme est directement transmis aux héritiers de l’acheteur, qui sont alors tenus de mener la vente à terme au même titre que l’acheteur initial. Cela signifie que les héritiers sont dans l’obligation de continuer à verser les mensualités jusqu’à la date fixée au contrat. Si les héritiers ne sont pas en capacité d’assumer le rôle de débirentier, le vendeur peut alors faire valoir une clause résolutoire prévue dans le contrat pour récupérer la propriété du bien immobilier. Il est donc essentiel d’anticiper cette éventualité lors de la rédaction du contrat de vente.
Les frais de notaire dans une vente à terme
Les frais de notaire dans une vente à terme constituent une part importante du coût total de l’opération. Ils sont calculés à partir du prix de vente total du bien immobilier et doivent être payés le jour de la signature de l’acte de vente.
En cas de vente à terme occupée, les droits d’usage et d’habitation (DUH) ne sont pas inclus dans le calcul des frais de notaire. En revanche, pour une vente à terme libre, l’ensemble du prix de vente est pris en compte pour le calcul de ces frais.
Le montant de ces frais dépend du prix de vente du bien :
- Pour un bien de 0 à 6 500 euros, les frais sont de 3,945% ;
- Pour un bien de 6 500 à 17 000 euros, ils sont de 1,627% ;
- Pour un bien de plus de 17 000 euros, le pourcentage varie.
Il est à noter que les frais de notaire ainsi que les frais annexes sont généralement à la charge de l’acquéreur.
Comment financer une vente à terme sans recourir au prêt immobilier ?
Le paiement échelonné : comment ça marche ?
La méthode de paiement échelonné dans une vente à terme est un processus simple mais structuré. Elle débute par un premier versement, nommé « bouquet », effectué au moment de la signature de l’acte de vente. Ce versement correspond à une fraction du prix total du bien. Ensuite, l’acquéreur verse des mensualités fixes sur une durée définie à l’avance.
La durée de paiement de ces rentes est généralement établie entre 10 et 20 ans, décidée d’un commun accord entre l’acheteur et le vendeur. Pour sécuriser la transaction, il est souvent prévu une clause résolutoire permettant au vendeur de résilier la vente en cas d’impayés.
Ainsi, le paiement échelonné permet à l’acquéreur de devenir propriétaire immédiatement, tout en répartissant le coût de l’acquisition sur une période prolongée.
Le calcul du bouquet dans une vente à terme
Dans une vente à terme, le bouquet est la somme versée comptant lors de la signature de l’acte de vente. Sa détermination est généralement issue d’un accord entre l’acquéreur et le vendeur, sans réglementation fixe. Cependant, il représente souvent entre 20 et 40% de la valeur estimée du bien. Ce montant peut varier en fonction des capacités de financement de l’acquéreur et des besoins du vendeur. Il est donc crucial de bien négocier ce montant pour s’assurer qu’il soit avantageux pour les deux parties. Le reste du prix de vente est ensuite couvert par des mensualités, payées sur une durée convenue.
Achat d’une maison ou d’un appartement en vente à terme : ce qu’il faut savoir
Annonces de ventes à terme : comment les interpréter ?
Interpréter les annonces de ventes à terme nécessite une compréhension claire de la structure du contrat et de la terminologie spécifique. Habituellement, une annonce de vente à terme mentionnera le prix total, le montant du bouquet, le nombre de mensualités prévues et leur montant. Attention, ces informations peuvent varier considérablement d’une annonce à l’autre. Il est donc crucial de lire attentivement et de comprendre chaque détail.
Les annonces peuvent également mentionner si la vente est occupée ou libre. Dans le premier cas, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation. Dans le second cas, l’acquéreur peut prendre possession du bien immédiatement après la vente.
Parfois, l’annonce mentionne la présence d’une clause résolutoire, qui permet la résiliation de la vente en cas d’impayés. Enfin, une annonce de vente à terme peut indiquer si le bien est vendu avec une [réserve de Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)](droit d’usage et d’habitation) par le vendeur. Cette information est cruciale car elle impacte directement le droit d’occupation du bien par l’acquéreur.
Vefa ou vente à terme ?
La combinaison d’une vente à terme et d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est tout à fait possible et est même courante dans le secteur immobilier. La VEFA, couramment appelée « achat sur plan », permet à l’acquéreur d’acheter un bien immobilier en cours de construction.
Par ailleurs, la vente à terme, comme nous avons vu précédemment, consiste à acquérir un bien immobilier en versant un premier acompte, suivi d’un paiement échelonné sur une période définie.
L’association de ces deux types de vente offre donc à l’acquéreur la possibilité d’acheter un bien neuf sur plan, tout en échelonnant ses paiements sur une durée prédéfinie. Cela permet d’alléger le poids financier immédiat de l’acquisition.
Cependant, il convient de souligner que cette association est encadrée par des dispositions légales précises pour protéger les droits des deux parties. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit immobilier pour sécuriser la transaction.
L’impact de la plus-value dans une vente à terme
Dans une vente à terme, la plus-value, représentant la différence positive entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien, peut avoir un impact fiscal. En principe, cette plus-value est imposable. Cependant, elle peut être réduite ou exonérée selon plusieurs conditions. Par exemple, si le bien vendu est la résidence principale du vendeur ou s’il est détenu depuis plus de 22 ans (30 ans pour les cotisations sociales). Par ailleurs, en cas de plus-value immobilière supérieure à 50 000 euros, une surtaxe peut être appliquée. Il est donc crucial de bien comprendre les implications fiscales de la plus-value lors d’une vente à terme.
