La loi définit la copropriété comme un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis appartenant à plusieurs personnes. La copropriété est divisée en lots qui comportent chacun une quote-part de parties communes et une zone privative. Le ou les biens en question peuvent être des immeubles proprement dits ou bien des maisons. Quel que soit le type de copropriété choisi (indivis ou non, horizontal ou vertical…), quatre parties entrent en scène pour mener à bien son organisation. On cite les copropriétaires, le syndicat, le syndic et le conseil syndical. Chacune d’elles possède un rôle bien défini. Nous vous invitons à découvrir dans cet article leur constitution et leurs missions.
Le mode de fonctionnement d’une copropriété en deux mots
La copropriété existe à partir du moment où l’immeuble ou le groupe d’immeubles appartient à au moins deux propriétaires. Elle est encadrée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe « le statut de la copropriété des immeubles bâtis ». Toutefois, les règles d’organisation et de fonctionnement sont prévues par le règlement de copropriété qui est propre à chaque organisation. Ce document prévoit les droits ainsi que les obligations des propriétaires et des occupants des immeubles.
Si vous envisagez de faire un achat immobilier en copropriété, vous pouvez en savoir plus sur le fonctionnement de la copropriété grâce à quelques recherches ou en faisant appel à un spécialiste. Ce dernier peut être un avocat en droit de la copropriété, un notaire ou un médiateur. Quoi qu’il en soit, voici un petit résumé des quatre grands acteurs intervenant autour de la copropriété :
- les copropriétaires sont les personnes détenant un ou plusieurs lots,
- le syndicat des copropriétaires est l’ensemble des copropriétaires,
- le syndic est la cellule qui se charge de la gestion financière, technique et administrative de la copropriété,
- le conseil syndical est l’entité qui assiste le syndic et qui contrôle sa gestion.
Il est à noter que la copropriété disparaît lorsque tous les lots appartiennent à un seul acquéreur. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est également dissous.
Les copropriétaires
En achetant un ou plusieurs lots de copropriété, une personne devient copropriétaire. Comme dans toute organisation, elle a des droits et des obligations.
Le respect du règlement de copropriété
Les copropriétaires sont tenus de suivre le règlement de copropriété qui constitue la charte de fonctionnement de l’organisation. Cet acte écrit résume les principes de fonctionnement de la copropriété. Il précise la destination des parties communes, de l’immeuble et de chaque lot de copropriété.
Il prévoit également les conditions d’utilisation et le mode d’administration des parties privatives et des zones communes. Les diverses charges et la quote-part relative à chaque lot sont aussi expliquées dans ce document. On y retrouve également les règles de fonctionnement du syndic et de l’assemblée générale. En ce qui concerne cette dernière, ses pouvoirs y sont précisés.
Le paiement des charges
Les copropriétaires sont tenus de payer leurs charges sous la surveillance du syndic de copropriété. Celles-ci peuvent être générales ou spéciales.
Les charges générales
Les charges générales incluent en premier lieu les dépenses liées à l’administration de la copropriété. Cela peut aller des honoraires du syndic au salaire des gardiens, en passant par les frais de tenue des assemblées générales et les contrats d’assurance incendie. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les cotisations sociales sont aussi comprises dans cette catégorie.
Viennent ensuite les dépenses d’entretien permettant de garder les parties communes en bon état. Nous pouvons citer les prestations de nettoyage, l’entretien des espaces verts, l’achat de compteurs d’eau, etc.
Enfin, les dépenses liées à la conservation de l’immeuble sont aussi incluses dans les charges générales. Il s’agit des charges de réparation et de réfection des murs, des façades, de la toiture, des halls d’entrée, des escaliers…
Les charges spéciales
Les charges spéciales incluent les dépenses relatives aux équipements communs et aux services collectifs. Cela concerne notamment l’entretien et le fonctionnement de l’eau chaude collective, des ascenseurs, des systèmes d’ouverture des portes, des interphones, etc.
La libre occupation des parties privatives
Chaque copropriétaire est libre d’utiliser ses parties privatives, à condition de respecter la destination de l’immeuble et de ne porter aucun préjudice aux autres copropriétaires. Si le copropriétaire occupe lui-même son bien, il a la possibilité d’en faire soit sa résidence principale, soit sa résidence secondaire.
Il peut également décider de l’aménagement de son intérieur selon ses goûts. En revanche, si le copropriétaire loue son bien, le locataire est aussi tenu de respecter le règlement de copropriété.
L’usage partagé des parties communes
Si le règlement de copropriété n’accorde pas la jouissance exclusive d’une zone commune à un copropriétaire en particulier, tous les copropriétaires peuvent utiliser les parties communes. L’usage abusif et l’utilisation exclusive sans autorisation de ces zones du bâtiment peuvent être sanctionnés.
L’assemblée générale des copropriétaires
Il s’agit de la réunion de l’ensemble des copropriétaires qui a lieu au moins une fois par an. Ceux-ci profitent de ce moment pour prendre des décisions concernant la gestion des logements. Cela peut inclure le choix du syndic, le vote du budget, l’entretien de l’immeuble, l’approbation des comptes et le recouvrement des créances. L’assemblée générale est une instance à part entière pendant laquelle les décisions sont prises pour le compte collectif, notamment au nom du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires
Le syndicat est composé de tous les copropriétaires, quelle que soit la nature ou la taille de leur lot. Au moins une fois par an (notamment lors de l’assemblée générale), il se réunit pour statuer sur la gestion du ou des immeubles. Il profite également de cette occasion pour choisir les membres du conseil syndical et élire le syndic.
Le premier rôle du syndicat des copropriétaires consiste à fixer le budget prévisionnel afin d’assurer l’administration des parties communes. Le syndicat des copropriétaires fixe également les travaux à réaliser pour conserver le ou les immeubles. D’ailleurs, si la copropriété inclut plusieurs bâtiments, il est possible de créer un second syndicat pour les gérer.
Le syndicat peut aussi procéder à une vente ou encore contracter un prêt bancaire au nom de la copropriété. Par ailleurs, sur le plan juridique, il est une personne morale. Il a ainsi la possibilité de poursuivre en justice une tierce personne ou un copropriétaire ne respectant pas ses obligations contractuelles. En effet, il assure la défense des intérêts collectifs de l’ensemble des copropriétaires.
Le syndic de copropriété
Le syndic exerce en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires pendant un mandat de trois ans renouvelables. Il est composé d’un professionnel et d’un particulier qui sont élus par les copropriétaires lors d’une assemblée générale, et ce, à majorité absolue. Un syndic peut ainsi être réélu plusieurs fois.
Sa mission est simple : assurer la gestion administrative, technique et financière de la copropriété. Pour le côté administratif, le syndic tient et met à jour la fiche synthétique de la copropriété, le carnet d’entretien du ou des immeubles, et la liste de l’ensemble des copropriétaires. Il veille également au respect du règlement de copropriété et s’occupe de son immatriculation. À la suite d’une assemblée générale, il appartient au syndic d’informer les occupants de toutes les décisions prises au cours de cette réunion. Par ailleurs, sur le côté financier, le syndic se charge d’établir le budget prévisionnel et les comptes du syndicat des copropriétaires.
Le conseil syndical de copropriété
Le conseil syndical est composé de plusieurs copropriétaires assurant diverses fonctions non rémunérées, notamment président (une seule personne) et conseillers. Il est désigné en assemblée générale pour une mission de trois ans renouvelables. Son rôle est principalement consultatif vis-à-vis du syndic. Autrement dit, le conseil syndical assiste le syndic dans ses missions. Son organisation et son mode de fonctionnement sont prévus par le règlement de copropriété.
Toutefois, le conseil syndical est également autorisé à exécuter d’autres missions connexes. Il est apte à surveiller l’administration de l’immeuble et à soutenir le syndic dans ses décisions relatives à la copropriété. Il a aussi le droit de vérifier la comptabilité tenue par le syndic et de préparer le budget prévisionnel. Par ailleurs, il prend en charge l’établissement de l’ordre du jour des assemblées générales. D’ailleurs, il doit rendre compte de l’exécution de ses tâches lors de ces réunions.
Le conseil syndical n’est pas une personne morale. Ainsi, il ne peut pas agir en justice, et sa responsabilité ne peut pas être engagée. Toutefois, ses membres peuvent être poursuivis individuellement en cas de faute grave.
