Permis de construire : du dépôt à la délivrance en passant par les voies de recours

Par Maître Laurent Bidault, associé du cabinet NovLaw Avocats

Vous envisagez de construire votre maison ou de faire quelques travaux pour l’agrandir avec un garage ou un abri de jardin ? Vous avez toujours rêvé d’une piscine ? Vous vous demandez si pour cela, l’obtention d’un permis de construire est nécessaire.

Découvrez les conseils de notre cabinet d’avocat Novlaw à Paris et à Lyon, qui vous aident à déterminer si vous avez besoin d’un permis de construire.

L’objet du permis de construire est d’examiner votre projet afin d’établir s’il respecte les lois en vigueur et les règles d’urbanisme (Plan local d’urbanisme (PLU), carte communale).

Ce sont les articles L.421, R.423 et R.431 du Code de l’urbanisme qui régissent la demande de permis de construire.

I.         Les conditions d’obtention du permis de construire.

La demande de permis de construire doit répondre à certains critères pour être examinée.

A. Les constructions nécessitant un permis de construire.

En fonction des constructions que vous projetez de faire, vous pouvez nécessiter un permis de construire, dans les conditions prévues à l’article L.421-1 du Code de l’urbanisme.

Pour la construction d’une maison individuelle excédant 20 m², il est exigé d’obtenir un permis de construire. De plus, l’appel à un architecte devient obligatoire lorsque la surface plancher excède 150 m².

Si les travaux consistent en l’agrandissement de votre bien avec un garage ou une véranda, il convient de déterminer si un plan local d’urbanisme (PLU) ou plan d’occupation des sols (POS) ont été établis. Vous pouvez ainsi vous rapprocher de votre mairie ou d’un cabinet d’avocat spécialisé comme Novlaw afin de vous assurer de la conformité de votre projet.

Il vaut mieux en effet s’assurer en amont de la conformité du projet, plutôt que voir le permis de construire refusé par la mairie ou annulé par le juge administratif.

À noter que si la maison est destinée à la location, elle doit nécessairement être accessible aux personnes handicapées.

Concernant les piscines, là encore il convient de s’intéresser aux superficies de la construction envisagée. Si celle-ci porte sur un bassin ayant une superficie qui dépasse 100 m², peu importe qu’elle soit hors-sol ou dotée de fondations, alors un permis de construire est requis. Pour les piscines couvertes avec une superficie entre 10 et 100 m² et une hauteur supérieure à 1,80, l’obtention d’un permis de construire est également obligatoire.

Pour ce qui est des constructions indépendantes de votre maison individuelle (abri, cabane…), dès lors que leur surface de plancher excède 20 m², un permis est requis.

B. La constitution du dossier de permis de construire.

Préalablement à la demande de permis de construire, il est indispensable de consulter le plan local d’urbanisme (PLU, voire le PLU intercommunal) ou la carte communale. En effet, c’est ce document qui vous permettra d’examiner, par rapport à la situation géographique de votre bien, les potentielles règles et conditions spécifiques à prendre en compte (secteur protégé, bâtiment historique contigu, limitation de hauteur, espace naturel…).

Seulement après, vous serez en mesure de remplir le formulaire correspondant à votre cas et d’y verser les pièces obligatoires (PC1 à PC8). Ces pièces comportent notamment une description du projets et des plans architecturaux permettant d’évaluer l’adéquation de votre projet avec les règles d’urbanisme. Le formulaire comprend également les informations visées à l’article R.431-5 du Code de l’urbanisme.

Là-encore, si vous avez un doute sur votre dossier et la conformité de votre projet, il est préférable de prendre conseil auprès d’un cabinet d’avocats spécialisé en permis de construire.

C. Les conditions de dépôts du permis de construire.

L’autorité compétente pour délivrer votre permis de construire est la mairie, de la commune où est situé le bien (principe du guichet unique) . Une fois votre dossier complet, vous pourrez alors procéder au dépôt de celui-ci au service d’urbanisme de votre mairie, conformément à l’article R.423-1 du Code de l’urbanisme.

À savoir, votre demande de permis de construire doit répondre à certaines conditions de forme bien précise pour être valablement déposée. Vous devrez fournir 4 exemplaires de votre dossier complet, ainsi que 5 exemplaires du plan de situation (PC1), du plan de masse (PC2) et du plan de coupe (PC3). Vous avez la possibilité de déposer votre dossier en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.

À noter que toutes les communes excédant 3500 habitants auront l’obligation de proposer des procédures d’autorisation d’urbanisme par voie dématérialisée, conformément à l’article 62 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN), qui entrera en vigueur à compter du 1^er janvier 2022.

Chez Novlaw Avocats, on vous accompagne que votre demande soit écrite ou par voie dématérialisée.

II.         La délivrance du permis de construire.

A. Le délai d’obtention du permis de construire.

Une fois que vous avez déposé votre dossier en mairie, que celle-ci vous a affecté un numéro d’enregistrement et remis un récépissé, votre demande sera examinée par le service instructeur. À compter du dépôt du dossier à la mairie, la demande est instruite dans un délai de 2 à 3 mois en fonction des caractéristiques spécifiques du projet.

Pour les maisons individuelles, le délai commun est de 2 mois et pour les autres types de construction ce délai est prolongé à 3 mois.

Sans réponse explicite de la part de l’administration, le permis de construire est accordé par un accord tacite de la mairie (permis de construire tacite). Dans le cas d’un permis de construire tacite, afin de sécuriser votre opération, il est recommandé d’obtenir un certificat auprès de la mairie (le refus de délivrance de ce certificat peut être contesté).

La mairie peut aussi vous signifier son accord ou son désaccord par lettre recommandée ou courriel. Si la mairie refuse de vous délivrer le permis de construire, alors vous pourrez utiliser les voies de recours légales (cf. ci-dessous).

B. La durée de validité du permis de construire.

En principe, le permis de construire est délivré pour une durée de 3 ans.

Une fois le délai expiré, vous avez la possibilité de demander le renouvellement du permis pour une période d’un an et cela à deux reprises. Ainsi au total, le permis peut être valide pour 5 ans.

La demande de renouvellement doit intervenir 2 mois précédant l’expiration du permis de construire. Elle est communiquée en double exemplaire à la mairie, en main propre ou en lettre recommandée avec avis de réception.

À compter de la communication de la demande prorogation, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour vous répondre. À défaut de réponse, la demande de renouvellement est censée être acceptée.

Attention, si au-delà des 3 ans, c’est-à-dire durant la période de prorogation, vous interrompez les travaux pendant plus d’un an, alors le permis n’est plus valide. Il en va de même lorsque les travaux n’ont pas été entamés durant les 3 premières années.

C. Les obligations d’affichage du permis de construire.

Après avoir obtenu le permis, il est nécessaire de remplir une déclaration d’ouverture de chantier. En l’absence de cette déclaration, il vous est impossible d’amorcer les travaux.

Elle peut être effectuée sur internet ou à la mairie.

Le propriétaire qui a obtenu un permis est dans l’obligation de l’afficher sur le terrain qu’il va construire tel que le prévoit l’article R.424-15 du Code de l’urbanisme.

D’après l’article A424-16 du même Code, certaines mentions obligatoires doivent également figurer sur le panneau telles que le nom du bénéficiaire, le nom de l’architecte, la date délivrance du permis…

L’affichage doit remplir les conditions de formes sous peine d’être contestable par les tiers pendant un délai d’un an.

Pour éviter toute contestation fondée sur la forme que prend votre affichage, n’hésitez pas à solliciter les avocats de Novlaw spécialisés en permis de construire.

III.         Les différentes voies de recours.

A. Les voies de recours contre le refus de délivrance du permis.

À la suite d’une demande de permis de construire, vous pouvez vous voir opposer un refus de délivrance. Celui-ci doit impérativement être motivé. Sur cet arrêté motivé, il doit être fait mention des voies et délais de recours. Vous recevrez la décision par lettre recommandée avec avis de réception ou par courriel.

Ensuite, vous aurez la possibilité d’inciter la mairie à changer de position sur la délivrance de votre permis, via un recours gracieux qui doit être formé dans un délai de deux mois à compter de la notification du refus. Si vous n’y parvenez pas, vous disposez d’un délai de 2 mois suivant ce refus pour saisir le tribunal administratif compétent. Notez que le tribunal peut également être saisi directement du rejet de la demande de permis de construire.

Chez Novlaw Avocats, nous vous accompagnons pour l’établissement de ces recours, nous étudions les chances de succès de telles actions, tout comme nous vous représentons auprès de la mairie ou devant les juridictions administratives.

B. Les recours gracieux et contentieux par le tiers au permis de construire.

Un tiers à un permis de construire, c’est-à-dire un voisin, un habitant de la commune, une association de défense de l’environnement, peut avoir un intérêt à contester un permis de construire.

Dans ce cadre, le délai pour contester le permis de construire est de 2 mois et ce délai commence à courir à partir de l’affichage du permis sur le terrain.

Le recours gracieux effectué par le tiers consiste en la première solution juridique à envisager. Il s’agit d’un recours adressé à l’autorité qui a rendu la décision attaquée, en l’occurrence la mairie. Le tiers doit adresser – directement ou par la voie d’un avocat – cette contestation sur papier libre par lettre recommandée avec avis de réception avec les pièces justificatives.

Attention ce recours doit être fondé et justifié en droit et en fait ; il est essentiel d’apporter ces éléments dès le recours gracieux, sous peine de ne pas pouvoir les soulever devant le juge administratif.

En vertu de l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme, le tiers dispose d’un délai de 15 jours à compter du recours pour notifier le titulaire du permis par lettre recommandée avec avis de réception. L’introduction de ce recours a un effet interruptif pour le délai de recours des tiers.

En parallèle, les parties peuvent entamer une phase de discussions à l’amiable.

Le recours contentieux par le tiers consiste en la seconde solution juridique envisageable. Il désigne un recours qui survient en conséquence de l’échec du recours gracieux (étant précisé que le tribunal administratif peut être également saisi directement par le tiers d’un recours en annulation du permis de construire).

Le tiers se tourne alors vers le tribunal administratif qu’il saisit d’un recours contentieux.

Là-encore, ce recours doit être fondé et justifié en droit et en fait, sous peine de rejet de la part du juge administratif.

Il incombe au tiers de notifier la mairie et le titulaire du permis par lettre recommandée avec avis de réception, dans les 15 jours suivant le recours.

Le recours contre un permis de construire n’a pas pour effet de suspendre le permis de construire, de sorte que son titulaire pourra quand même entreprendre les travaux. Aussi, en cas de démarrage immédiat des travaux, un référé suspension pourrait être formé.

NovLaw Avocats représente ses clients devant les juridictions administratives, tant pour défendre un permis de construire qui aurait été attaqué, que pour faire valoir les droits des tiers.

C. Les risques du recours contre le permis de construire par le tiers.

Si le tiers qui estime que les constructions du voisin porteront atteinte à son bien ou l’utilité de son bien dispose de voies de recours, il ne doit pas ignorer les risques inhérents à ce type de recours.

En effet, en cas d’irrecevabilité de sa requête, le titulaire du permis peut ester en justice contre lui. Pour être recevable, le tiers doit avoir un intérêt à agir (un voisin de l’opération, par exemple) et motiver suffisamment son recours.

Le titulaire du permis peut exiger des dommages et intérêts devant le tribunal administratif pour recours abusif. Dans ce sens, la loi ELAN est venue simplifier la demande en dommages et intérêts, comme prévu à l’article L.600-7 du Code de l’urbanisme.

Avant d’introduire un recours, il vaut mieux se renseigner auprès d’un cabinet d’avocat spécialisé en permis de construire qui saura déterminer si votre recours est recevable.