Les travaux d’isolation phonique d’un immobilier locatif se révèlent être vitaux, car les pollutions sonores sont très susceptibles de détériorer la vie quotidienne des occupants. Si ce projet de rénovation permet d’améliorer le confort du logement, il reste à savoir si cela relève d’une obligation pour le propriétaire.
Une faible isolation phonique constitue l’un des principaux défauts constatés dans les immeubles locatifs anciens. En fait, la conformité des bâtiments aux règles d’isolation acoustique n’est exigée qu’à partir de 1970 et n’est pas très précise qu’en 1996. Cliquez ici pour en savoir plus sur la réglementation. Pour le reste, voici un petit tour d’horizon des points essentiels à connaître face à une nuisance sonore d’un bien locatif.
Le propriétaire est-il obligé d’insonoriser le logement qu’il loue ?
En principe, il doit fournir au locataire un logement conforme aux normes minimales de décence. Ces critères sont fixés par la loi n° 2002-120 publiée en 2002. Cependant, le confort acoustique de l’immeuble ne fait pas partie des exigences minimales requises pour qualifier un logement loué comme étant convenable.
Cela signifie que même si une maison est mal isolée d’un point de vue sonore au niveau des fenêtres, ou des murs, elle n’est pas considérée comme indécente. Il faut aussi noter qu’un locataire ne peut pas obliger son propriétaire à effectuer des travaux de rénovation pour protéger l’intérieur de la maison contre les différents types de bruits. Y compris les bruits aériens, d’impact ou d’équipements.
En revanche, le propriétaire est tenu d’ informer le locataire. Mais cette mesure ne s’applique que lorsque l’immeuble est situé dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit d’un aérodrome.
En outre, la loi précise que ces informations, qui n’ont qu’une valeur indicative, ne peuvent être utilisées contre le propriétaire. Si un projet d’isolation phonique est entrepris dans un immobilier locatif, le locataire sera responsable de la dégradation de la performance acoustique d’origine de l’immeuble.
Les travaux d’isolation phonique en cas de rénovation importante
Depuis juillet 2017, lorsque des travaux de rénovation importants sont engagés dans des bâtiments existants, ils doivent respecter des performances acoustiques minimales. De plus, ils ne doivent en aucun cas avoir pour effet de réduire l’isolation acoustique extérieure des pièces principales. L’arrêté portant sur les caractéristiques acoustiques des bâtiments du 13 avril 2017 définit les seuils à respecter.
Sur sa page, le Centre d’Information sur le Bruit (CidB) a précisé que plusieurs matériaux ont à la fois des qualités thermiques et acoustiques. Il convient donc de privilégier des matériaux certifiés à haute performance acoustique. Notamment les isolants synthétiques, naturels, minéraux, de la laine de verre, de roche ou de chanvre, la mousse phénolique, la perlite ou liège expansé.
Les aides financières pour les travaux d’isolation phonique
Le Centre d’Information sur le Bruit précise que plusieurs matériaux ont à la fois des qualités thermiques et acoustiques. Dans le cas où l’isolation phonique améliore la performance thermique de l’immobilier locatif, des aides financières pourront être perçues indirectement.
En fait, il s’agit des subventions accordées pour la réalisation de travaux de performance énergétique : crédit d’impôt pour la transition énergétique, Ma prime renov, ANAH ou TVA à taux réduit.
Par ailleurs, pour lutter contre les pollutions sonores, il existe des aides financées par la TNSA (Taxe sur les Nuisances Sonores Aériennes) acquittée par les sociétés aériennes. Son allocation dépend de certaines conditions. Le principal critère est bien évidemment la localisation du bâtiment concerné vis-à-vis d’un aéroport. Elle correspond à 80 % des travaux réalisés, même si aucune obligation ne pèse sur un propriétaire.
Quant à la réalisation de l’isolation phonique, cette dernière se révèle rentable par la plus-value qu’elle apporte. En effet, un appartement correctement isolé constitue un des facteurs de confort essentiels pour les locataires. Ces travaux entraînent évidemment des dépenses supplémentaires, il est toujours possible de le répercuter sur le loyer de façon raisonnable.
