Construire sa maison est le rêve de toute une vie. Cependant, cela implique de nombreuses étapes : définir le projet et le budget correspondant, réfléchir à tous les aspects d’agencement et d’équipement, définir les techniques de construction et les matériaux à mettre en œuvre, etc. Il faut également connaître et réaliser les démarches administratives nécessaires. Le non-respect de ces dernières peut avoir des conséquences graves telles qu’une amende, une demande de mise en conformité, voire la destruction du bâti. Pour éviter tout litige administratif et les surcoûts qui y sont liés, il faut alors anticiper toutes ces démarches.
Consultez le PLU pour étudier la faisabilité d’un projet
La première chose à faire dans le cadre d’un projet de construction est de s’informer sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) à respecter dans la commune d’implantation. Il faut se le procurer pour le lire très attentivement.
Le PLU précise toutes les règles d’urbanisme, c’est-à-dire d’aménagement et d’utilisations des sols. Cela concerne par exemple l’aspect des façades, la hauteur maximale des bâtiments, la distance des constructions par rapport à la voirie et autres contraintes architecturales. C’est sur le PLU que repose toute la planification de l’urbanisme communal.
Il faut respecter toutes ces règles pour éviter de se voir refuser le permis de construire par l’administration. Dans le but de faciliter votre projet de construction, pensez à demander un PLU, ce qui est faisable auprès de votre mairie ou directement en ligne pour éviter les déplacements.
Consultez le Plan de prévention des risques naturels prévisibles
En plus du PLU, il faut également consulter le Plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN).
Ce document indique les zones exposées aux phénomènes naturels prévisibles directs ou indirects. Il s’agit par exemple des inondations, des mouvements de terrain et séismes, des avalanches, des incendies de forêt, etc. Il indique également leur intensité potentielle. Vous devez tenir compte de ces informations dans votre projet de construction de maison.
Le PPRN indique les règles de construction à respecter dans ces zones à risques, des mesures qui s’appliquent aussi bien aux constructions futures que celles existantes. Son objectif est ainsi de réduire l’exposition des biens et des personnes à ces risques.
Le PPRN est annexé au PLU. Toutes les informations de ce document sont par ailleurs reprises dans le diagnostic ERP, obligatoire lors de la vente d’un terrain constructible situé dans une zone délimitée par un tel plan.
Faites une demande de certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme indique avec précision les règles d’urbanisme à respecter pour un terrain donné. Grâce à lui, on peut savoir si un terrain est constructible ou non et si l’opération immobilière qui y est envisagée est faisable. Il est alors fortement recommandé d’en faire la demande pour avoir le maximum d’informations sur le terrain sur lequel vous projetez de construire.
La demande de ce document est gratuite et le propriétaire, l’architecte ou toute autre personne intéressée peut le solliciter. Elle peut se faire directement en ligne. Il existe deux types de certificats d’urbanisme que vous pouvez demander.
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Le certificat d’urbanisme d’information
Il vous informe sur les règles d’urbanisme applicables pour un terrain donné, les limitations administratives au droit de propriété et les taxes de participation d’urbanisme : taxe d’aménagement, participation au financement d’équipements publics, etc.
Le certificat d’urbanisme opérationnel
Il apporte des informations concernant la faisabilité du projet. En plus des données que l’on trouve dans le certificat d’urbanisme d’information, il vous renseigne sur la possibilité d’utiliser le terrain pour la réalisation du projet. Il vous informe également sur l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent le terrain constructible.
Dans les deux cas, la mairie dispose de deux mois pour traiter votre demande et le certificat d’urbanisme est valable pendant 18 mois à partir de la date de sa délivrance.
Demandez le permis de construire
La construction de maison entre dans le cadre de ce que l’administration considère comme des travaux de construction de grande ampleur. Dans cette configuration, l’obtention d’un permis de conduire est alors nécessaire. Actuellement, la durée de validité d’un permis de construire est de trois ans.
La demande de permis de construire doit être faite auprès de la mairie de la commune d’implantation. Vous pouvez y déposer votre demande ou l’envoyer par courrier recommandé. C’est lors de cette étape que l’administration vérifie la conformité du projet de construction avec dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme.
Le délai d’instruction varie de deux à trois mois selon les mairies, sauf dans le cas où votre projet va s’implanter dans une zone soumise à l’avis de l’architecte des bâtiments de France. Dans ce cas, ce délai peut aller jusqu’à 5 mois.
Une fois obtenu, le permis de construire est considéré comme une autorisation d’urbanisme. Un extrait doit alors être affiché sur le chantier. L’affichage doit prendre la forme d’un panneau rectangulaire, avec des dimensions réglementées et il doit être parfaitement visible depuis la voie publique.
Faites une déclaration d’ouverture du chantier
Pour ne pas prendre le risque que vos travaux soient interrompus, il est également important de procéder à une déclaration d’ouverture du chantier auprès de la mairie. Vous pouvez faire cette démarche en ligne ou par correspondance, en remplissant et en téléchargeant un formulaire qu’il faudra ensuite envoyé à la mairie.
La déclaration d’ouverture du chantier a une validité de trois mois. Vous devez donc commencer les travaux durant cette période, car dans le cas contraire, vous devrez faire une nouvelle demande.
La déclaration d’ouverture de chantier peut être faite par le propriétaire ou par un professionnel, dans le cas où vous faites appel à un constructeur, un architecte, ou un maître d’œuvre auquel il délègue la construction.
Demandez un permis modificatif
Il arrive que vous souhaitiez apporter des changements mineurs à votre projet de construction au cours des travaux. Dans ce cas, vous êtes obligé de les déclarer à travers un permis modificatif.
Étant donné qu’il ne s’agit pas d’un nouveau permis de construire, les démarches sont beaucoup plus légères. Cependant, il faut tenir compte du fait que l’instruction de votre demande prendra un délai de 2 mois également au maximum. Il peut s’agir d’une contrainte importante, car tant que la modification n’a pas été approuvée, elle ne peut pas être mise en œuvre, ce qui peut impliquer l’arrêt temporaire des travaux.
Faites une déclaration d’achèvement
Comme la déclaration d’ouverture du chantier, la déclaration d’achèvement est aussi une démarche obligatoire à réaliser auprès de l’administration. Comme son nom l’indique, elle atteste la fin des travaux.
La déclaration d’achèvement indique également que le bâtiment est exploitable selon l’utilisation annoncée dans le permis de construire. C’est donc à partir de là que le propriétaire pourra réaliser le raccordement aux divers réseaux et/ou services, changer les termes et contenus des garanties d’assurance…
Vous pouvez par ailleurs remplir le formulaire en ligne. Vous devez également fournir une attestation de prise en compte de la RE2020 pour les constructions ayant nécessité un permis de construire accepté à partir du 1 et janvier 2022. Pour les constructions dont le permis a été accepté avant janvier 2022, c’est la RT 2012 qui s’applique.
Pensez aux assurances obligatoires
En plus de toutes ces démarches, il ne faut pas non plus oublier de couvrir votre projet de construction par des assurances obligatoires. L’assurance dommage ouvrage va notamment vous permettre d’obtenir des réparations et des remboursements en cas de problème lié à des malfaçons après réalisation des travaux. En principe, tout constructeur le doit à son client. En cas d’auto-construction, vous devez la souscrire vous-même.
Lorsque la maison atteint le stade hors d’air hors d’eau, il faut également l’assurer à travers une assurance multirisque habitation, que l’on appelle également MRH.
Cependant, dès l’achat du terrain, il est aussi nécessaire de l’assurer. En effet, un arbre peut s’y écrouler, un enfant peut s’y blesser en jouant, etc. Il est par ailleurs nécessaire de souscrire un contrat de « Responsabilité Civile Construction » lors des travaux. Il va servir à couvrir les dommages causés à autrui par un élément de votre logement : fuite d’eau, chute d’arbre, chute de mur, incendie, etc.
