Pour le plus grand nombre, la mise en œuvre d’un projet immobilier, qu’il s’agisse de réaliser des travaux de construction, de rénovation ou un achat, implique de contracter un prêt immobilier. Cette somme peut être indispensable pour financer le projet et le mener à son terme. Toutefois, il y a lieu de préciser que les banques n’acceptent pas toujours les demandes d’emprunt. En effet, elles procèdent à une étude minutieuse de tous les profils afin de s’assurer que les emprunteurs soient parfaitement solvables.
Dans ce cadre, les banques procèdent à l’évaluation concomitamment avec des sociétés de caution qui ont également un avis à donner en la matière. Ces dernières détiennent en effet le fonds mutuel de garantie de la banque elle-même, et cette dernière y a recours lorsque l’emprunteur est dans l’incapacité de rembourser le crédit immobilier. Il peut toutefois arriver que la banque accorde le prêt malgré le refus du fonds mutuel de garantie, mais cela dépend de nombreux paramètres.
Le plus important à retenir est que les critères de solvabilité sont étudiés, non pas par un, mais 2 organismes à la fois. D’où l’intérêt de bien préparer le dossier de prêt en amont de la demande et surtout de faire en sorte de répondre favorablement à tous les critères prévus par ces organismes.
Zoom sur les critères d’évaluation d’un prêt immobilier et qui conditionnent l’acceptation de la demande par la banque.
L’importance de la simulation de prêt immobilier
La simulation de prêt immobilier est la première étape à franchir avant de demander un prêt auprès de la banque. Elle doit être réalisée dès les prémices du projet, c’est-à-dire avant même de commencer à chercher le bien immobilier afin de déterminer si ce dernier correspond au budget d’acquisition prévu.
Du reste, il peut arriver que des vendeurs conditionnent l’accès à la visite du bien à la présentation d’une simulation de prêt et cela, dans le but de s’assurer de la faisabilité de l’emprunt et pour sécuriser la transaction à venir.
Il peut arriver par exemple que vous signiez un compromis de vente pour un bien qui se trouvera au final au-dessus de vos moyens ou que la banque rejette la demande de prêt à cause d’un montant jugé trop élevé par rapport à vos possibilités. En un sens, la simulation permettra aussi d’affiner votre recherche de bien immobilier, car vous pourrez viser directement ceux qui correspondent à votre budget réel.
En outre, la réalisation de la simulation de prêt est un moyen d’avoir toutes les informations essentielles en main avant toute démarche auprès de la banque ou du vendeur : le montant qu’il sera possible d’obtenir par rapport à votre salaire, la part des revenus qu’il est possible d’accorder au remboursement des mensualités, la capacité d’emprunt, etc.
Pour y procéder, de nombreuses possibilités s’offrent à vous et notamment les outils de simulation en ligne ou calculettes avec lesquelles vous pouvez estimer le financement du projet. En vous aidant de ces différents outils, comparez les meilleures offres de prêt immobilier que vous pouvez choisir à hauteur des moyens dont vous disposez.
Bon nombre de simulateurs proposent également de comparer les taux pratiqués dans les différents organismes présents sur le marché du crédit pour chaque durée de prêt immobilier. Le baromètre mis en place dans ce cadre prend en compte la région, car les taux diffèrent sensiblement d’un emplacement à l’autre.
Pour ne pas avoir de mauvaises surprises et dans la mesure où les taux changent d’une année à l’autre, il est donc conseillé de consulter ces informations. D’autant plus que cela permet aussi de s’informer à propos des établissements qui proposent les meilleures offres.
Les critères d’évaluation d’un prêt immobilier
La banque et son organisme de garantie étudient votre solvabilité en tant qu’emprunteur à travers les éléments suivants :
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement désigne la part de revenu allouée au remboursement du prêt immobilier. Habituellement, il ne doit pas dépasser les 33 %, et en d’autres termes, cela signifie que le montant de votre salaire doit être 3 fois supérieur aux mensualités dont vous devez acquitter.
Il faut savoir cependant que ce chiffre est théorique. Les banques se basent sur ce dernier par règle de principe et si elles estiment que l’emprunteur gagne bien sa vie, elles peuvent accepter un taux d’endettement supérieur à cette moyenne établie. Certaines d’entre elles peuvent même valider un taux égal ou supérieur à 35 % dans certaines situations, de même qu’il peut être baissé à 30 % lorsque les revenus du foyer sont modestes.
Pour calculer le taux d’endettement, il faut multiplier la charge d’emprunt (montant total du crédit) par 100, puis diviser par les revenus nets.
Le taux ou la capacité d’emprunt
Le taux ou la capacité d’emprunt est le montant maximum qu’il est possible d’emprunter pendant une période déterminée et en prenant en considération vos revenus et vos charges. Cette donnée traduit alors votre aptitude à pouvoir faire face ou non aux échéances du prêt immobilier. En vous information sur celle-ci dès le départ, vous pourrez connaître avec exactitude le montant maximum à rembourser et la durée de remboursement la plus courte envisageable. Ces éléments sont cruciaux pour optimiser votre crédit immobilier.
Pour estimer votre capacité d’emprunt, vous devez vous baser sur votre taux d’endettement, le montant de votre apport personnel, le type de prêt envisagé (à taux fixe ou révisable), le montant des mensualités que vous pouvez rembourser, la durée de l’emprunt et votre âge à la souscription du prêt.
L’équation qui est habituellement utilisée pour calculer la capacité d’emprunt est à la suivante := (Revenus- charges) x 35%.
Le « reste à vivre »
Le reste à vivre correspond à la part des revenus qu’il reste au ménage pour le financement de dépenses courantes après que les charges d’emprunts ont été prélevées. La banque a besoin de cette donnée afin de s’assurer que la somme qui reste après le paiement des mensualités satisfait les besoins du foyer.
Dans ce cadre, elle se base sur un barème qui est déterminé généralement en fonction de la localisation du bien et de la composition du foyer (célibataire, couple, couple avec enfants à charge, etc.). Il faut compter ainsi entre 600 à 1000 euros pour une personne vivant seule, 750 à 1000 euros pour un couple sans enfants et entre 150 à 400 euros par enfant.
Attention ! Ces montants diffèrent d’une banque à l’autre étant donné que chaque établissement applique ses propres critères et méthodes pour évaluer le prêt immobilier. De ce fait, vous avez intérêt à présenter votre demande à plusieurs banques à la fois afin d’optimiser vos chances de voir celle-ci validée.
Le calcul du reste à vivre s’effectue sur une base mensuelle. Pour faire simple, il suffit de déduire de vos revenus nets les échéances d’emprunts de tous les éventuels crédits.
La durée de l’emprunt
La durée d’emprunt fait partie des éléments qui entrent en compte dans la validation de la demande de prêt par l’établissement bancaire. Il faut comprendre que plus la durée de l’emprunt est élevée, plus la banque estime que le risque l’est également.
Par ailleurs, il faut considérer également le fait que chaque option à ses avantages et inconvénients : plus la durée est courte, plus le coût de l’emprunt est élevé, mais les mensualités elles, seront plus coûteuses. Tandis que lorsque la durée est plus longue, les mensualités sont moins élevées, mais les taux d’intérêt eux, seront plus importants.
Au final, le choix de la durée de prêt doit être pensé en fonction de vos ressources et de votre capacité de paiement mensuel, l’idéal étant de pouvoir associer des taux d’intérêt bas avec une durée de remboursement réduite.
Le montant de l’apport personnel
L’apport personnel représente la somme que vous envisagez d’utiliser à titre de contribution pour la mise en œuvre de votre projet immobilier. Plus il est élevé, plus les banques auront confiance et vous accorderont le prêt immobilier facilement. De manière générale, la banque demande 10 % du prêt total à titre d’apport personnel, cette somme servant bien souvent au paiement des frais de notaire.
Par ailleurs, en connaissant d’avance le montant de votre apport personnel, vous pouvez d’ores et déjà déterminer la somme que vous pouvez demander à la banque en partant sur le calcul de 10 %.
À noter que vous pouvez collecter l’apport personnel à partir de votre épargne, de love-money provenant de vos proches, de la revente d’un bien, etc.
Le niveau de surendettement
De nombreuses informations contribuent à ce que les banques soient rassurées quant à vos capacités à pouvoir rembourser un emprunt. Le niveau de surendettement en fait partie. Celui-ci est vérifiable à partir des fichiers de la Banque de France, qui répertorie tous les mauvais payeurs dans le fichier Central des chèques et le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers. Ainsi, si vous n’avez pu rembourser les mensualités d’un crédit antérieur ou actuel, cela peut vous être préjudiciable.
Pour optimiser votre capacité d’emprunt et ainsi augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier auprès de la banque, vous pouvez opter pour le regroupement de crédits. Cette solution vous permet de centraliser toutes les mensualités en une seule.
